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2018年温州市区楼市走势如何?官方最权威、最专业解读来了!
作者:上江小学 文章来源:本站原创 浏览次数: 更新时间:2018-11-08 01:10

从批准预售的区域来看,鹿城最多,瓯海次之,经开区占比较少。

市区住宅存量还可以卖多久?

截至去年12月末,温州市区可售新建商品住房为57.41万平方米,同比下降40%。按照前12个月的月均销售面积计算,去化周期为3.31个月,远低于住建部认定的6至16个月的合理区间标准,新建商品住房整体上呈现供不应求的状态。

可售房源中,144㎡以上户型72%分布于鹿城区;90-144㎡户型主要分布于鹿城和瓯海;90㎡以下的60%和33%分布于鹿城和瓯海(按照套数计算)

按照前12个月的月均销售面积计算,90㎡以下90-144㎡以及144㎡以上户型的去化周期分别为2.7、1.91以及5.86个月

B

市场成交情况

市区住房卖得怎么样?

去年,温州市区住房成交面积和套数分别为468.4万平方米和42870套,同比增长5.8%11.4%,再创历史新高

卖出的房都在哪?

从区域来看,鹿城区的住房成交量最活跃,占成交住房的58.37%;其次是瓯海区和龙湾区,温州经济技术开发区最少,仅占3.70%。

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按成交套数来计算,存量住房成交量中,鹿城区占72.83%,与往年基本持平。

简评:

近几年,存量住房成交量的区域结构一直以鹿城区为主

一方面,反映了鹿城区为我市的经济中心,经济集聚以及相对完善的城市公共配套带来了人口集聚,市区人口的50%分布于占市区土地面积27%的鹿城区,要素的集聚支撑着住房交易量;

另一方面,也反映了区域间协同发展的不充分,区域间的融合度不够,都市圈经济的发展仍任重道远。

市民爱买多大的房?

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从成交的户型来看,90到144平方米户型比重最高

2017年成交的存量住房中,90到144平方米户型的35.6%分布于非主城区(瓯海和龙湾),与2016年持平。

144平方米以上户型的28%分布于非主城区(瓯海和龙湾),较2016年下降3个百分点。

简评:

因货币化安置政策等原因的推动,市区商品房改善性需求大幅增加,特别是非主城区的瓯海和龙湾释放了较为大量的改善性需求

对比历年数据可知,刚性需求受到挤压,比例大幅下降。

价格走势如何?

根据统计部门的监测,剔除区位因素及其它因素的影响,1-12月市区新建商品住宅和存量住宅价格环比先升后降,2017年温州市区住房价格涨幅较上年明显,存量住房价格比新房价格涨幅更为明显。

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2017年1-12月住房价格环比涨幅

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2016年1月-2017年12月价格指数(定基2015年为100)

根据温州市住建委的统计资料,2017年温州市区新建商品住宅成交均价为2.06万元/㎡,略低于上年同期的2.07万元/平方米,平均套总价为265万元,与上年同期持平。

以2013-2017年温州市区司法拍卖的不动产为例,其成交价除以评估价的比值不断提高,由60%逐渐提高至100%(2016年)。

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2013-2017年市区司法拍卖住房成交总价与评估总价的比值

需要注意的是,这个比值反映了2013年以来市区住房市场价格的变化趋势,但仅是局部市场交易情况,可能存在偶然性,难以精准体现各时点市区价格波动情况。

影响因素

是啥在影响市区楼市?

A.大规模拆迁安置

《蓝皮书》认为,大规模的拆迁安置是楼市活跃的原因

2017年,温州各区的拆迁安置规模大幅扩大,当前签订安置补偿协议的户数中,鹿城区、龙湾区和瓯海区分别为10023户、9067户和4173户,货币化率分别达到53.4%、52.83%和28.87%。

以鹿城区为例,2015-2017三年中,签订货币安置户数分别是177户、600户和10023户。货币化安置户的爆发式增长商品房交易创历史新高的主因

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大规模“棚改”对楼市影响

1

产生了对“拆迁”的投机行为

以鹿城区为例,短期内拆迁比例的快速提高(见下图),加大了老百姓对拆迁规模进一步扩大的预期,利用闲置资金购买旧房获得拆迁收益成了部分群体的选择。

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2

安置户的购房需求被推动

仍以鹿城区为例,货币化安置户数以递增的速度增加。

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截止2017年12月31日,鹿城区已签订货币协议的安置户中 ,一部分已领取安置款,根据鹿城区拆迁户调查问卷,鹿城区货币化安置后的购房意愿至少达到64.9%

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